Jurisprudence – Immobilier : Versement de dommages et intérêts au conseiller

M. et Mme E. confient à M^e D., avocat exerçant au sein d’une société d’avocats, un mandat exclusif de douze mois pour les accompagner dans la vente de leur villa. Ce mandat, consenti le 27 septembre 2018, prévoit une rémunération fixe, des honoraires de résultat, ainsi qu’une clause d’exclusivité.

Les époux E. s’engagent à transmettre à leur conseil toute offre reçue et à ne pas conclure l’opération avec un acquéreur présenté par l’avocat, pendant une période de six à douze mois suivant la fin du mandat, sauf à lui verser l’intégralité de la rémunération convenue.

Le mandat est résilié le 28 janvier 2019 et la propriété vendue le 7 mai 2019 par l’intermédiaire de l’agence Haussman International, mandatée le 28 novembre 2018, alors que le mandat de l’avocat courait encore.

L’avocat et sa société assignent M. E. en dommages-intérêts pour manquement. La Cour d’appel ayant rejeté leurs demandes, M^e D. et la société d’avocats forment un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel, considérant que le juge a ajouté à tort une condition à la clause d’exclusivité que le mandat ne prévoyait pas.

En effet, le juge d’appel a subordonné la violation de l’exclusivité à une condition cumulative tenant à la validité du mandat, et à la vente à un acquéreur présenté par l’avocat.

Or, cette dernière obligation ne figurait que dans les obligations post-contractuelles, pendant la période de six à douze mois après la fin du mandat, et non durant la période de validité de ce dernier.

Cet arrêt rappelle le principe selon lequel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits (article 1103 du Code civil). Les juges ne peuvent pas dénaturer le sens d’une clause par une interprétation restrictive non justifiée.

 Référence: Cour de cassation, 10 juillet 2025, n°23-23.698.