Les bons plans pour dénicher un bien abordable

Acheter un appartement, une maison ou un terrain à construire peut sembler, pour certains, un rêve inaccessible quand le budget est limité.

Pourtant, il existe de nombreuses stratégies qui permettent de devenir propriétaire en en limitant le coût.

Il existe de nombreuses options, telles que les enchères, le viager et le démembrement de propriété. Voici quelques pistes.

Issues le plus souvent de saisies judiciaires ou de successions, les ventes aux enchères permettent parfois d’acquérir un bien avec une décote de 20 à 30 %, voire davantage dans certains cas. La procédure est rapide, encadrée, et la perspective de valoriser un bien après rénovation séduit de plus en plus.

Mais attention, une fois l’adjudication prononcée, la vente devient définitive. Il n’y a ni compromis de vente ni condition suspensive. Vous aurez soixante jours pour régler la somme. La concurrence est rude, notamment celle des marchands de biens aguerris, et certaines enchères s’envolent au point de rejoindre les prix du marché.

Où acheter aux enchères ? Consultez les sites immonotairesencheres.com (pour les ventes organisées par les notaires), licitor.com, avocats- ventes.com ou encore encheres­parisiennes.com (pour les enchères judiciaires).

Acheter en viager consiste à verser un bouquet initial, généralement de 20 à 30 % de la valeur du bien, puis une rente mensuelle au vendeur jusqu’à son décès.

Plus le bouquet est faible, plus la rente sera élevée, et inversement. Dans ces calculs, on tient compte de l’âge du vendeur, de son espérance de vie et du fait qu’il occupe ou non le bien.

La formule permet d’acheter en dessous du prix du marché, tout en étalant l’effort financier. Elle est intéressante sur un marché tendu, aux valeurs hautes, notamment si vous ne pouvez pas emprunter de fortes sommes.

Mais le coût final dépend de la longévité du vendeur.

C’est un pari sur l’avenir qu’il faut être prêt à assumer. Où acheter en viager ? Chez les spécialistes (René Costes Viager, Viager Europe, Viager Consulting, Viager CG), chez les notaires, en agences ou sur des sites comme Leboncoin, SeLoger ou Bien’Ici.

Dans ce montage, basé sur le « démembrement de propriété »,vous partagez temporairement (entre dix et vingt ans), le droit de propriété d’un logement avec un bailleur institutionnel ou social.

Vous acquérez la nue-­propriété, lui l’usufruit.

De fait, vous ne payez que la valeur de la nue-propriété, soit une décote de 30 à 40 % (24 % dans le cadre d’un démembrement sur dix ans, comme dans l’exemple ci-contre) par rapport au prix normal du bien. Pendant toute cette période, vous ne pouvez ni occuper ni louer votre bien.

C’est le bailleur social qui, en tant qu’usufruitier, en a le droit. Il louera votre logement, en percevra les loyers et en assumera les charges (l’entretien, les réparations et les charges de copropriété).

À la fin de la période de démembrement prévue dans l’acte, l’usufruit s’éteindra et vous récupérerez l’usage de votre bien et sa pleine valeur, sans frais ni formalités.

Où acheter en nue-propriété ? Auprès des spécialistes tels que PERL, IPlus, Fidexi, Agarim, Pierreval…

Créer une SCI avec des proches (famille ou amis), permet de rendre l’achat immobilier plus accessible en partageant l’apport et l’emprunt entre plusieurs associés.

Au lieu de supporter seul un effort financier important, vous ne prenez en charge qu’une fraction du prix, ce qui ouvre la possibilité d’acquérir un bien de meilleure qualité ou situé dans une zone plus attractive et plus onéreuse.

Autre avantage : la mutualisation des ressources rassure aussi les banques, qui apprécient la répartition du risque et l’apport global plus conséquent, facilitant ainsi l’obtention d’un prêt dans de bonnes conditions.

En pratique, la SCI permet donc à plusieurs personnes de devenir propriétaires ensemble d’un patrimoine qu’elles n’auraient pas pu financer seules, tout en réduisant le coût individuel.

Tirer parti des aides financières disponibles peut vous permettre de concrétiser un projet immobilier qui vous tient à cœur, mais que votre budget ne vous permettrait pas de réaliser seul.

Les primo-accédants peuvent recourir au prêt à taux zéro pour financer une partie de l’achat ou de la construction de leur résidence principale, tandis que les salariés du privé peuvent bénéficier du prêt Action Logement au taux fixe de 1 %.

Dans les deux cas, des conditions liées à la situation de l’emprunteur, du bien, doivent être réunies. Les collectivités locales complètent souvent ces dispositifs au moyen de subventions ou de prêts bonifiés.

Du côté de la rénovation, MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et les cer­tificats d’économie d’énergie permettent de financer les travaux et d’améliorer la performance énergétique.

Certaines communes, en particulier dans les zones touristiques ou rurales, mettent en place des programmes pour attirer de nouveaux habitants et redynamiser l’économie locale.

Cela peut inclure la vente de terrains constructibles à prix réduits ou des aides spécifiques à la rénovation et à la construction

Ainsi, par exemple, en 2005, la commune de Moncale en Corse a mis en vente dix-huit terrains à bâtir à seulement 44 euros le mètre carré, un tarif éloigné du prix du mètre carré du marché, qui est de 200 euros en moyenne.

En contrepartie, chaque acquéreur doit résider à l’année, ne pas louer le bien, et ne pas revendre pendant vingt ans. Renseignez-vous auprès des mairies !

“Nous mettons aux goûts du jour des logements des années 1970-1980” Nicolas Bletterer, fondateur de Little Worker.

“Nous nous concentrons sur deux types de biens. D’abord, les passoires thermiques, où des décotes de 20 % rendent le prix très attractif.

Nous rénovons pour améliorer le diagnostic de performance énergétique (DPE) et atteindre la ‘valeur verte. »

« Ensuite, les logements des années 1970-1980, avec une petite cuisine fermée ou une salle de bains unique. Des produits où il est difficile de se projeter pour les particuliers.

Nous les transformons pour les adapter aux tendances actuelles, créant, par exemple, une grande salle de bains parentale et une plus petite pour les enfants. »

« Ces biens d’une autre époque intimident les acheteurs, mais, avec la bonne technicité, nous pouvons exploiter tout leur potentiel.”

Un deux-pièces d’une superficie de 47 m² dans un immeuble haussmannien du VIII^e arrondissement de la capitale, à deux pas du parc Monceau. Parquet chevron, cheminées et moulures. Estimation en pleine pro- priété : 700.000 euros (soit 15.000 euros le mètre carré).

Vendu en nue-propriété sur dix ans à 531.678 euros, correspondant à : la valeur en pleine propriété moins la valeur en usufruit sur dix ans (700.000 – 168.322), soit une décote de 24 %.

La valeur de l’usufruit correspond à la somme des loyers annuels actualisés qui auraient pu être perçus sur dix ans, si vous aviez acheté l’appartement en pleine propriété et l’aviez mis en location, calculés à partir des éléments suivants : valeur locative mensuelle de 45 euros le mètre carré + rendement brut de 3,59 % + charges, travaux et taxes de 27 % des revenus locatifs annuels.

Simulation fournie par AgarimSimulation, spécialiste de la structuration d’opérations résidentielles patrimoniales en nue-propriété.

– 20 % de rabais

Biens étiquetés “G” au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Opportunités fréquentes en copropriété.

Avec travaux, revalorisation et plus-value importante à la revente.

– 15 à –20 % de rabais

Exemple : un sixième sans ascenseur ou un rez-de-chaussée sombre.

Dans les grandes villes, la demande locative est très forte

Résultat : le logement se loue quasiment au même prix, donc bonne rentabilité.

– 20 à – 30 % de rabais

Les personnes de 65 ans aux revenus modestes ont un droit de maintien dans les lieux.

Rentabilité faible, mais vous percevez un revenu (contrairement au viager).

Vous récupérez le bien tôt ou tard (déménagement ou décès du locataire).

L. R.