L’étude publiée mi-décembre 2025 par Bien’ici dresse un constat sans appel. Dans les onze principales métropoles françaises, le revenu nécessaire pour louer ou acheter un trois-pièces a bondi de 17% à 26% entre 2020 et 2025. À Paris, les ménages doivent débourser 1 248 euros supplémentaires chaque mois par rapport à il y a cinq ans pour le même appartement. La flambée touche toutes les villes sans exception, même si les écarts restent importants d’une métropole à l’autre.
Cette hausse généralisée s’explique par plusieurs facteurs combinés. Les prix de l’immobilier ont continué leur ascension malgré la remontée des taux d’intérêt. Les loyers suivent cette tendance à la hausse, alimentés par une demande locative soutenue dans les grandes agglomérations. Résultat : le pouvoir d’habiter des Français recule année après année.
Paris hors de portée, Nice pas loin derrière
La capitale française reste dans une catégorie à part. Pour louer un simple trois-pièces, il faut désormais justifier de 7 250 euros de revenus mensuels minimum. L’achat d’un bien similaire dans l’ancien exige pas moins de 9 670 euros par mois. Dans le neuf, le seuil grimpe même au-delà de 13 280 euros. Ces montants dépassent largement les capacités de la majorité des ménages français, y compris ceux de la classe moyenne supérieure.
Nice enregistre la plus forte dégradation du pouvoir d’achat immobilier. Pour louer un T3, les revenus requis ont grimpé de 26% en cinq ans, soit 807 euros supplémentaires. L’achat dans l’ancien nécessite maintenant 5 500 euros mensuels, une augmentation de 37% qui représente 1 481 euros de plus qu’en 2020. La pression s’intensifie également à Lyon (3 435 euros pour louer un T3) et Bordeaux (3 090 euros), formant le trio des villes les plus onéreuses après Paris.
Toulouse, Nantes et Rennes restent abordables
Quelques métropoles résistent mieux à la spirale inflationniste. Toulouse, Nantes et Rennes se distinguent avec des revenus requis compris entre 2 650 et 2 700 euros pour louer un trois-pièces. L’accession à la propriété y demeure possible avec 3 400 à 3 700 euros de revenus mensuels pour un bien ancien. Ces montants représentent près de trois fois moins qu’à Paris.
Pour un T4 ancien, Nantes et Rennes maintiennent les seuils les plus bas des grandes villes, entre 4 300 et 4 700 euros. Cette accessibilité relative attire les ménages prêts à s’éloigner des métropoles les plus chères. Marseille (3 015 euros), Montpellier (2 901 euros) et Strasbourg (2 923 euros) occupent une position intermédiaire sur l’échelle des revenus nécessaires.
Des arbitrages patrimoniaux incontournables
Face à ces exigences financières croissantes, les Français doivent repenser leur stratégie immobilière. Un ménage gagnant 4 500 euros par mois pourra acheter un bien de 309 000 euros, mais uniquement dans des villes comme Bordeaux, Marseille, Lille ou Strasbourg. À revenus identiques, le type de logement accessible varie du simple au triple selon la ville.
Certains renoncent à la propriété dans les métropoles les plus chères pour rester locataires. D’autres choisissent de devenir propriétaires dans une ville plus accessible, quitte à réduire la surface du logement. L’étude de Bien’ici offre un outil de comparaison concret pour objectiver ces choix difficiles. Une chose demeure certaine : le marché immobilier français des grandes villes n’a jamais été aussi fragmenté et inégalitaire.